2003年7月18日 オフィス売却は190件､2割強増の9750億円 　　〜都市未来研､2002年度｢オフィスビル売買実態調査｣ 　みずほ信託銀行のシンクタンク=都市未来総合研究所は､2002年度の｢不動産売買実態調査―オフィスビル売買実態｣をまとめた｡ 　それによると､上場企業等が公表した不動産売買のうち､オフィスビルの売買件数は190件で､不動産売買全体(649件)の29%を占め､売却額では9750億円で､不動産売買全体(2兆1004億円)の46%を占めている｡なかでも､不動産投資信託(Jリート)をはじめとする特定目的会社(SPC)等が取得した｢流動化案件｣は､売買件数で全体の66%､金額で同じく全体の67%を占めている｡ 　この不動産売買実態調査は､東京証券取引所に提出された｢会社情報に関する報告書｣等に公開された情報や新聞等に公表された情報に基づいて､上場企業等が売却･取得した土地･建物の売主や買主､所在地､面積､売却額､譲渡損益等についてデータの収集･分析を行っている｡ 　オフィスビルの売却額が全体の46%を占める 　［オフィスビルの売買件数］は､2001年度は98件で､全体比シェアは19%であったものが､2002年度には190件(前年度比93.9%増)となり､全体比シェアは29%(同10ポイント=p増)となった｡ 　［売却額］2001年度の売却額は8098億円(前年度比9.4%減)で､全体(1兆1337億円)に占めるシェアは40%(前年度比4p増)であったものが､2002年度の売却額は9750億円(同20.4%増)で､全体(2兆1004億円)に占めるシェアは46%(同6p増)と金額､シェアともに増加している｡ ★1998年度までに企業のリストラ売却が進展 　［売却前の用途］売却前の用途が本社ビルや支店･支社等の自社使用ビルと､賃貸ビルの割合の推移をみると､1998年度までは､自社使用ビルの割合が70%を超えていたが､翌1999年度には65%に減り､2000年度には､自社使用ビル46%対賃貸54%と逆転､そして2002年度には､賃貸ビル72%対自社使用ビル28%と､完全に逆転している｡ 　同社では､｢1998〜99年度までに自社使用ビル等の売却によるリストラがかなり進展したことが伺える｣と分析｡ ★オフィスビルの3分の2が流動化案件 　2000年11月に｢資産流動化法(SPC法)｣と｢改正投信法｣が施行され､不動産の流動化が進展｡流動化案件(不動産投資信託=Jリートをはじめとする投資目的法人やSPCに売却･譲渡されたもの)については､売買件数が2001年度の47件(同56.7%増)から､2002年度には126件(同168.1%増)と大幅に増加した｡その結果､オフィスビル売買に占める流動化案件の割合は､2002年度には66%(同18p増)にまでシェアを大幅に伸ばしている｡ 　【問合先】研究部 TEL０３-３２７３-１４３２ 今年度4〜6月期は65%増の7499件 　　〜住宅公庫､ローン返済変更制度の実績 　住宅金融公庫がまとめた｢住宅ローン返済方法の変更制度の実績｣によると､2001年度以降漸増し､今年度に入った4〜6月期も前年同期比65.0%増となっている｡ 　この制度は､企業のリストラ等により住宅ローンの返済が困難になった人のためのセーフティネットとして､1998年12月に創設された｡返済方法の変更メニューは､(1)返済期間の延長､(2)遅れている返済分を今後の返済に加える､(3)一定期間における返済額の減額､(4)ボーナス返済分の返済額の変更･同返済の取止め―等｡ 　［変更実績］◇2001年度=1万4393件(前年度比88.7%増)◇2002年度=2万5570件(同77.7%増)◇今年度4〜6月=7499件(同65.0%増)―と､漸増傾向が続いている｡ 晴海3丁目西等3地区の説明会に計170社 　　〜都市公団､事業者エントリー制度の説明会 　都市基盤整備公団は､先に開催した｢再開発共同事業者エントリー制度｣の説明会に､延べ170社の民間デベロッパーや建設会社等の企業が参加したことを明らかにした｡ 　この制度は､都市再生に民間事業者を誘導することを目的とする独立行政法人｢都市再生機構｣の設立を控えた都市公団が新たに創設した制度｡都市公団施行の市街地再開発事業を実施する場合に､事業の初期段階から民間事業者の参画を円滑に進めていくことを目的にしている｡参画方式には､(1)特定事業参加者制度､(2)特定建築者制度､(3)民間事業者賃貸住宅制度―等｡ 　なお､先の説明会参加者の地区別内訳は､◇晴海3丁目西地区=66社◇芦花公園駅南地区=55社◇武蔵小金井駅南口第1地区=49社｡ 地盤関係事故､件数･金額割合とも増加 　　〜保証機構レポート､平均補償費700万円 　(財)住宅保証機構がまとめたレポート｢住宅の地盤調査とその保証方法」によると､住宅性能保証制度に占める基礎･地盤関係事故の発生割合は､2001年度末に件数割合で15%､費用割合で39%だったものが､2002年11月には件数割合で19%､費用割合で67%に増加している｡ 　事故に伴って支払われる補修費用1件当たりの平均金額も､2000年度の約400万円、2001年度の約600万円から2002年11月には約700万円に増加している｡ 　その補修費用の割合や1件当たり金額が増加していることについて同機構では､｢基礎･地盤事故が増加傾向にあり､必然的に地盤補強･改良工事が行われるケースが多くなってきたため｣と見ている。 日住協NET利用開始のお知らせ 　◇日住協NET/住宅情報・不動産情報(http://www.nichijukyo.net/) 利用開始のお知らせ 　現在､利用を申し込まれた各社に対し､物件登録用CD-ROMの配布を開始しておりますが､各社の認証手続きが終わり次第､仲介物件･賃貸物件が登録可能となります｡ 　今後､各種機能について更新を行いますので､随時お知らせ致します｡ 　※ 日住協NETのご利用及びPRにご協力下さい｡　【詳細は】事務局:原田･岩脇まで｡